OBRAS EM CONDOMÍNIO: regras, custos e direitos dos condóminos

Nesta edição da News APEGAC, procuramos esclarecer algumas das dúvidas mais frequentes sobre a realização de obras de conservação em condomínios.

Com um parque habitacional onde grande parte dos edifícios tem mais de 30 ou 40 anos — muitas vezes sem obras de conservação durante esse período — torna-se cada vez mais urgente intervir, de forma a evitar a degradação dos edifícios e danos no interior das frações.

A legislação prevê a realização de obras de manutenção a cada 8 anos. No entanto, esta regra é frequentemente ignorada, seja por desconhecimento ou por limitações financeiras dos condóminos.

🏢 Quando o edifício precisa de obras, o que fazer?

A assembleia de condóminos deve começar por aprovar a contratação de um técnico para realizar uma vistoria ao edifício, identificar patologias e elaborar um caderno de encargos.

Com base nesse documento, o administrador deve solicitar orçamentos comparáveis entre si, garantindo que todos os empreiteiros apresentam soluções alinhadas e tecnicamente fundamentadas.

🏠 E se existirem danos dentro das frações?

A vistoria deve incluir o interior das frações, de forma a verificar se existem danos causados por problemas nas partes comuns. Caso existam, devem ser incluídos no relatório e considerados nos orçamentos para reparação.

⚖️ E se o condomínio não aprovar as obras?

Qualquer condómino pode recorrer ao tribunal ou aos julgados de paz para exigir a realização de obras indispensáveis à habitabilidade ou uso das frações.

Se os danos forem no interior de uma fração, o proprietário deve comunicar a situação ao administrador (por carta registada com aviso de receção), concedendo um prazo razoável (por exemplo, 90 dias). Caso nada seja feito, poderá recorrer judicialmente no prazo de 3 anos após a denúncia.

💰 Quantos orçamentos são necessários?

Regra geral, devem ser apresentados pelo menos três orçamentos. No entanto, a assembleia pode deliberar um número diferente.

Face à atual escassez de empreiteiros disponíveis, cabe à assembleia decidir se aceita menos propostas.

✔️ Que maioria é necessária para aprovar as obras?

As obras de conservação são aprovadas por maioria simples (50% + 1 dos votos dos condóminos presentes ou representados).

💸 E se um condómino disser que não pode pagar?

Viver em condomínio implica aceitar as decisões da maioria. Mesmo em caso de dificuldade financeira, o condómino continua obrigado ao pagamento. Se não o fizer, o administrador deve recorrer à via judicial para cobrança da dívida.

⚠️ E se a dívida se tornar incobrável?

Se um condómino não pagar e a dívida for irrecuperável, o valor em falta terá de ser suportado pelos restantes condóminos.

🏦 Pode usar-se o fundo comum de reserva?

Sim — e deve. O fundo existe precisamente para financiar obras de conservação. No entanto, muitas vezes é insuficiente ou mal gerido, sendo utilizado para despesas correntes sem reposição.

🔄 E se a fração for vendida durante o processo?

O pagamento das obras depende do momento das prestações:

• As prestações vencidas até à data da venda são da responsabilidade do antigo proprietário;
• As restantes prestações ficam a cargo do novo proprietário.

Se tiver dúvidas sobre obras no seu condomínio, informe-se e participe ativamente nas decisões — a conservação do edifício é uma responsabilidade de todos.